FAQ - Часто задаваемые вопросы

1. Что все может сделать агенство для Вас?

В соответсвии с Правилами (нормами) агентов по недвижимости на пером месте являются следующие виды деятельности которые осуществляются через посредников:
-Лицо, воспользовавшись усдугами посредника, получит помощь при договоре с продавцами об условиях сделки, при ее оформлениии, все что предусмотрено Договором о посредничестве;
-Посредник проводет техническую экспертизу состояния дома или квартиры, определит рыночные условия, оказывающих влияние на окончательную стоимость недвижимости;
-Предупредит Налогоплательщика о недостатках покупаемого объекта;
- В частности, именно он выясняет, какие именно права относительно квартиры, дома или участка земли приобретает покупатель, проверит соответствие документов о собственности необходимых для оформления операции с недвижимостью;
-Предупредит обе стороны о правововой, налоговой обязанности связанной с куплей продажей;
-Выполнит все необходимые рекламнные мероприятия связанные с недвижимостью на рынке недвижимости, а также предоставит другие услуги, которые были согласованы в Договоре о посредничестве;
-Предоставит возможность осмотреть объект заинтерисованому клиенту;
-Будет посредником в переговорах при заключении соглашения покупки или другого договора;
- Сохранять личные и другие данные, которые составляют коммерческую тайну;
-Уведомить Налогоплательщика о всех важных обстоятельствах неукоснительно связанных с этой сделкой;
-Выпонять все остальные действия и мероприятия, оговоренные настоящим Договором о посредничестве.

2. Что такое земельный кадастр?

Земельный реестр являются публичными документами, которые ведут районные суды (Грунтовница), который каждый может попросить для ознакомления, получить выдержку, копию из него (в присутствии служащего земельного кадастра). Земельный реестр и все выдержки имеют силу официальных документов.

3. Чтотакое земельный участок?

Это часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение площадь и правовой режим, в земельном кадастре имеет номер и название в кадастре муниципалитета, где она разположена ( кадастровая карточка).

4. Что такокое недвижимость

К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Сам земельный участок, а также дом или квартира, которая располагается на нем, представляет собой недвижимость, как единый объект. В другом случае, при покупке кадастрового участка приобретается право собственности на объекты, которые на нем построены, несмотря на то заявлены ли они и записаны в кадастровых планах и поземельных реестрах.

5. Каким образом определяется стоимость недвижимости?

Продавец определяет продажную цену недвижимости в соответствии с условиями на рынке и по собственной оценке. Рыночную стоимость недвижимости утверждает налоговое управление. Утверждение стоимости недвижимости в случае реализации банковского кредита осуществляется уполномоченным оценщиком, как правило, назначенным банком, у которого кредит запрошен.

6. Кто может купить недвижимость в Республике Хорватии?

Недвижимость в Республике Хорватии может купить любое юридическое или физическое лицо, пока для записи в поземельные книги надо обязательно приложить доказательство о хорватском гражданстве.

7. Кто может продать недвижимость в Республике Хорватии?

Каждый владелец недвижимости может продать недвижимость. Владелец, у которого собственность зарегистрирована в поземельных книгах, может продать недвижимость с правом перехода собственности на покупателя. Владелец без свидетельства о государственной регистрации также может продать недвижимость, но тогда покупатель приобретает право собственности на незанесенную в земельные книги недвижимость, после чего для записи собственности в поземельные книги надо доказать правовую очередность.

8. Могут ли иностранные граждане купить недвижимость в Республике Хорватии?

От 01. Февраля 2009.года вступило в силу «Соглашение о стабилизации и ассоциации», которым, при покупке собственности, для всех граждан ЕС применять те же критерии как и для граждан Хорватии, что значит без ранее действующих административных барьеров на условии реципроцитета (взаимности), (о том, что и хорваты могут приобрести собственность под теми же условиями как и иностранец в Хорватии) и без предварительного разрешения от Министерства юстиции. Для граждан, прыбывающих с других стран, а не ЕС, действуют теже правила, как и прежде ( условие реципроцитета и получение одобрения Министерства юстиции.)
Разные условия приобритения недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами. Иностранные компании легче у нас приобретают собственность. Им достаточно в Хорватии сосдать филиал-офис и автоматически получают право на приобретение собственности.

9. Какие обязанности ложатся на покупателя и продавца в обороте недвижимостью?

Покупатель обязан продавцу заплатить полную сумму договорной цены купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю указанную недвижимость в его владение, и разрешить переход права собственности на имя покупателя.

10. Взаимоотношения покупателя, продаца и посредника (агенства)

Регламентирует соглашение о посредничестве, которое договаривающиеся стороны взаимно подписали в знак признания его положений. Этим соглашением агенство объязуется подобрать соответсвенную недвижимость или покупателя, а те в свою очередь объязуются при подписании меморандума или заключении договора о купли-продажи недвижимости, оплатить услуги посредничества.

11. Какой размер комиссионных за услуги?

Комиссионные оплачивает сторона, которая обращается в агентство для посредничества при покупке, продаже или аренде недвижимости. Комиссионные определяет агентство, и обычно составляет 3% от договорной цены.

12. Какой размер аванса, выплачиваемого покупателем продавцу?

Аванс полностью регулируется Законом об обязательных отношениях. Аванс в основном составляет 10% от общей суммы договорной цены купли-продажи. Компенсация агенству, тоже платится во время получения задатка.

13. Каким образом заверяется договор купли-продажи?

На договоре купли-продажи может быть заверена исключительно подпись продавца. В Республике Хорватии продавец заверяет подпись у нотариуса. В зарубежных странах продавец заверяет подпись в хорватском дипломатическом представительстве или у нотариуса. В случае заверения у нотариуса в зарубежных странах, договор должен перевести уполномоченный судебный переводчик, а заверение следует закрепить в соответствующей судебной инстанции.

14. Что такое clausula intabulandi?

Это документ, в котором продавец заявляет, что от покупателя получил полную сумму договорной цены купли-продажи, на основании чего разрешает покупателю переход права собственности на недвижимость, и ее регистрацию в поземельных книгах.

15. Кто оплачивает налог с оборота на недвижимость и в каком размере?

В Хорватии налог с оборота на все виды недвижимости составляет 5% от продажной суммы, т.е. рыночной стоимости недвижимости. Высоту налога определяет Налоговое управление на основании договора о купли-продажи. Срок подачи заявления налоговой обязанности в отделение налогового управления составляет 30 дней, а срок оплаты налога 15 дней со дня вынесения решения об оплате налога. В случае несвоевременной оплаты налога, начисляются проценты за каждый день просрочки.

16. Нужно ли платить налог на недвижимость при ее замене?

Да каждый, хто приобретает или меняет собственность объязан платить налог с оборота недвижимости 5% от продажной суммы приобретаемого объекта, но и в этом случае, он оставляет за собой прово просить освобождение от уплаты налога, так как обмен происходит ради изменения права собственности на соответствующей недвижимости.

17. Каким образом облагаются налогом доходы от аренды жилья?

Если собственник, сдает свое жилое помещение внаем/аренду другим лицам для проживания , то не взирая на свою годовую прибыль, он не входит в систему НДС, так как эти услуги не облагаются налогом.(ст.11. Закон об НДС).
Однако,если вы сдаете свое помещение компании и она там осуществляет свою деятельность (значит не для проживания), тогда автоматически попадаете в систему НДС, и если заработаете выше от 85.000 кун в течении года, вы объязаны вести бухгалтерские книги. Хотя в этом есть и положительный момент: внося в книги некоторые свои издержки, которые могут быть налоговым атрибутом и их можно будет использовать как предоплату. При доходе, осуществленном на основании найма или аренды недвижимости, признаются расходы в размере 30% от суммы осуществленной арендной платы. Если эта сумма меньше от 2.400 кун в месяц тогда облагается по ставке налога на прибыль от 20% плюс прирост, а если он превышает эту сумму, то в размере 35% плюс прирост. Если недвижимость сдается в аренду юридическим лицом юридическому или физическому лицу, тогда налог составляет 22%, а вместо налога на прибыль за месяц, нужно будет платить в конце года налог на прибыль полученную в течении года в размере 35%. В случае аренды недвижимости туристам, для которых оплачивается курортный сбор, расходы определяются в размере 50% от осуществленной арендной платы. Аванс налога в этом случае расчитывает и оплачивает налогоплательщик при каждой оплате за аренду в размере 15% от суммы, уменьшенной на признанные расходы.

18. .Право на освобождение от уплаты налога с оборота на недвижимость имеют те, кто покупает первую недвижимость

Право на освобождение от уплаты налога с оборота на недвижимость имеют те, кто покупает свою первую недвижимость (квартиру или дом), таким образом решая свои жилищные вопросы при условии:
1.если имеют хорватское гражданство;
2.если свое место проживания регистрируют по адресу, где приобретина недвижимость;
3.если размеры недвижимости, которую покупает гражданин, в зависимости от количества членов семьи не превышает допущеных нормативов:
- на 1 человека до 50м жилья;
- на 2 человек до 65м жилья;
- на 3 человек до 80м жилья;
- для 4 человек до 90м.жилья;
- для 6 человек до 110 м жилья
Налог нужно будет платить если Налоговое управление установит, в течении 5 лет от момента приобретения объекта, что нет оснований для освобождения от налогообложения НДС.

19. Оплачивают ли договорные стороны и другие налоги, кроме налога на оборот недвижимостью?

В случае, если продавец продает недвижимость, которая в его собственности меньше трех лет со дня покупки, а по цене, которая превышает покупную цену, он должен на осуществленную разницу оплатить налог, но может и быть освобожденным от такой объязанности.

20. Законы действующие для оборота недвижимостью

1.Закон о браке и семейных отношениях (NN, 51/89, новая редакция, 59/90)
2.Закон о нотариате (NN, 78/93, 29/94)
3.Закон о наследстве (NN, 52/71, 47/78)
4.Закон об аренде квартир (NN, 91/96)
5.Закон об обязательных отношениях (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
6. Закон о праве собственности и других вещных правах (NN, 91/96)
7. Закон о поземельных книгах (NN, 91/96)
8 Закон oб аренде деловых помещений (NN, 91/96)
9. Закон для посредничества в обороте недвижимостью(NN, 107/07)